دانلود پروژه آماده بررسی اشتباه درمقدار مبیع در حقوق مدنی و حقوق ثبت

مقدمه

درخصوص فروش مال به شرط داشتن مقدار معین ، طبیعتاً قانون مدنی به عنوان  قانون مادر، عام و در بر دارنده احکام کلی، مواردی را بیان نموده است . قانونگذار درباب دوم ، در تشریع و بیان اولین عقد معین  یعنی « بیع » پس از ذکر احکام بیع در بحث اول موضوع احکام و شرایط بیع را در مبحث سوم بیان نموده است . مواد 355 و 384 و 385 قانون مدنی در بردارنده احکامی است که علی رغم ارتباط و هماهنگی بین موارد فوق الذکر شايد در ظاهر اشکالاتی را نمایان کند.

درخصوص ضمانت اجرای عدم شرایط مندرج در عقد بیع (شرط صفت قراردادی) و ضمانت اجرای فروش مال به شرط داشتن مقدار معین و اینکه چنانچه بیع کمتر از مقدار شروط باشد هماهنگی و اتفاق نظر بیشتری در حقوق موضوعه ایران ، فقه شیعه و برخی از قوانین و حقوق خارجی وجود دارد . اما چنانچه مبیع بیشتر از مقدار مشروط در عقد بیع باشد در حقوق موضوعـه ایـران و نظریات ابرازی فقهـا اختلافاتـی به چشم میخـورد علی  الخصوص  با وضع ماده 149 قانون ثبت در تاریخ 18/10/1351 و الحاق آن به قانون ثبت اسناد و املاک کشور « در مورد اضافه مساحت » نظریات مختلفی توسط علماء و اساتید حقوق ابراز شده است و در کتب و مقالات حقوقی مطالبی بیان شده است که متفاوت به نظر میرسد .

مضافاً اینکه با وضع ماده 149 قانون ثبت در رویه عملی ثبت اسناد و رویه قضائی در بعضی موارد شبهاتی را ایجاد نموده است چراکه ماده 149 قانون ثبت مقرر میدارد « نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً معلوم شود اضافه مساحت دارد ذینفع میتواند قیمت اضافی را براساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه  های قانونی معامله به صندوق ثبت تودیع و تقاضای اصلاح سند خود را بنماید » اما ماده 355 قانون مدنی حکم اضافه مساحت را خیار فسخ برای بایع اعلام نموده است و مقرر میدارد « اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین، فروخته شده باشد و بعداً معلوم شود که بیشتر است بایع میتواند آنرا فسخ کند مگر اینکه در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند » و حکم اضافه مساحت در فرض ماده 355 و ضمانت اجرای تخلف از شرط صفت قراردادی ، پیدایش خیار فسخ برای بایع خواهد بود که نتیجتاً ذوالخیار و مجاز خواهد بود نسبت به فسخ معامله منعقده اقدام نماید
ولی در فرض ماده 149 الحاقی به قانون ثبت اسناد و املاک حکم اضافه مساحت مورد معامله نه تنها موجب ایجاد و پیدایش خیار فسخ برای بایع نخواهد بود بلکه خریدار مجاز خواهد بود با پرداخت قیمت مقدار اضافی براساس ارزش مندرج در سند انتقال و سایر هزینه های قانونی نسبت به اصلاح سند خود اقدام نماید و معامله منعقده را تحکیم و قوام ببخشد و اضافه مساحت را دریافت نماید.

باتوجه به احکام و نتایج و آثار دو ماده فوق اینگونه بنظر میرسد که این دو ماده مغایر و متهافت و متعارض یکدیگر هستند حتی در عمل و رویه ثبتی مشکلاتی برای ادارات ثبت اسناد و املاک کشور بوجود آورده است و مبیّن این گفته ، صدور بخشنامه های متعدد از جانب سازمان ثبت اسناد و املاک کشور از جمله بندهای 387 و 391 و 392 مجموعه بخشنامه های ثبتی است و صدور آراء متعدد از سوی هیئت های نظارت ثبت استانها و شورای عالی ثبت میباشد.

اما با اندک تأمل و تدقیق در مواد فوق الذکر میتوان دریافت که ماده 149 قانون ثبت اسناد  و املاک هیچگونه مغایرت و تعارضی با ماده 355 قانون مدنی ندارد چراکه قانون مدنی در سال 1307 تصویب شده و ماده 149 قانون ثبت در  تاریخ 18/10/1351 به قانون ثبت اسناد و املاک الحاق گردیده است.
واضح و مبرهن است که قانونگذار در هنگام وضع ماده 149 قانون ثبت از وجود ماده 355 قانون مدنی مطلع بوده و با این پیش فرض مبادرت به وضع ماده 149 الحاقی نموده است . بنابراین این دو ماده قابل جمع و تفاهم میباشد و  اعتقاد به تعارض فی مابین مواد فوق الاشعار منتفی خواهد بود هرچند که ممکن است گفته شود « ماده 355 قانون مدنی به وسیله ماده 149 قانون ثبت فسخ شده است»